Von der Immobilie leben, nicht für die Immobilie

04. Juni 2019

Von der Immobilie leben, nicht für die Immobilie

Experteninterview zur Immobilienrente

Immer mehr Rentner, die eine schuldenfreie Immobilie haben, wenden sich an die Verbraucherzentrale Hessen. Ihnen fehlt es an finanziellen Rücklagen für Reparaturen, Modernisierungen, Anschaffungen oder Reisen. Deshalb fragen sie gezielt nach, ob sie ihre finanzielle Lage durch den „Verzehr der Immobilie“ verbessern können.

Christiane Kienitz ist Juristin und bei der Verbraucherzentrale Hessen als Referentin für Immobilienfinanzierung tätig. Sie spricht in diesem Interview über die Vor- und Nachteile von Leibrente und Umkehrhypothek.

Welche Möglichkeiten haben die Rentner, die zu Ihnen in die Beratung kommen, denn eigentlich?

Es sind ja zumeist ältere Menschen, die uns auf die Möglichkeit der Immobilienrente ansprechen. Sie haben entweder keine Erben, wollen auf keinen Fall umziehen oder wollen ihre lastenfreie, werthaltige Immobile noch „verleben“. Diese Menschen haben im Prinzip nur eine Möglichkeit: die Leibrente.

Leibrente – das klingt altmodisch. Was ist das?

In diesem Fall verkauft der Eigentümer seine Immobilie und erhält dafür nicht eine einmalige Kaufsumme, sondern eine monatliche Rente. Die Leibrente gibt es entweder als lebenslange Rente oder als befristete Zeitrente mit höherem monatlichem Kapitalbetrag. Die Zeitrente ist für den Käufer besser kalkulierbar. In beiden Fällen ist ein notarieller Kaufvertrag erforderlich.

Ist eine Leibrente denn finanziell interessant?

Man muss sich darüber im Klaren sein, dass die erzielbare Höhe der Auszahlungssumme regelmäßig unter dem aktuellen Wert der Immobilie liegt. Der Käufer kann die Immobilie ja nicht selbst nutzen, denn die meisten Verkäufer behalten sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. In diesem Fall setzen die Anbieter eine fiktive Miete an, die die monatliche Rentenzahlung schmälert. Es ist also wichtig, genau nachzurechnen. Unter Umständen ist es finanziell lohnender, die Immobilie ohne Leibrentenmodell zu verkaufen, auf das Wohnrecht zu verzichten und von dem Verkaufserlös zu leben.

Wer sich für eine Leibrente interessiert, kann bei der Stiftung Liebenau, der Caritas oder der Leibrenten AG nachfragen. Diese bieten aktuell unterschiedliche Varianten an.  

Gibt es auch eine Möglichkeit, die Immobilie zu verrenten, ohne das Eigentum daran zu verlieren?

Ja, schon – und doch auch wieder nicht.

Wie meinen Sie das?

Es gibt auch noch die Umkehrhypothek. Diese Variante wird am Markt allerdings gar nicht mehr angeboten.

Können Sie uns trotzdem das Prinzip der Umkehrhypothek erklären?

Hier bekommt der Immobilienbesitzer einen Kredit, für den er während der Laufzeit in der Regel keine Zinsen und keine Tilgung zahlen muss. Was er mit dem ausgezahlten Kredit macht, ist seine Sache. Die gesamte Kreditsumme samt Zinsen wird erst fällig, wenn der Eigentümer stirbt, die Immobilie verkauft oder, wenn er dauerhaft auszieht. Der Eigentümer oder dessen Erben zahlen den Kredit aus dem Verkaufserlös zurück. Zur Sicherheit wird eine Hypothek im Grundbuch eingetragen.

Verlieren die Erben dann die Immobilie?

Nein – nicht automatisch. Stirbt der Eigentümer, können sie wählen, ob sie das Haus verkaufen und aus dem Erlös den Kredit bezahlen oder, ob sie die Schulden anderweitig tilgen, zum Beispiel mit eigenem Vermögen oder einem eigenen Kreditvertrag. Dann können sie die Immobilie behalten. Verkauft der Eigentümer seine Immobilie zu Lebzeiten, gehört sie nicht mehr zum Erbe, sondern allenfalls der nicht verbrauchte Teil vom Verkaufserlös.

Der wesentliche Unterschied zur Leibrente ist ja, dass der Immobilienbesitzer bei der Umkehrhypothek Eigentümer seiner Immobilie bleibt. Viele Rentner suchen genau solch eine Möglichkeit, aber der Markt bietet das zur Zeit nicht.

Was empfehlen Sie den Rentnern, die zu Ihnen in die Beratung kommen?

Wer seine Immobilie verrenten möchte, sollte sich zunächst folgende Fragen beantworten:

• Wieviel Liquidität benötige ich?
• Benötige ich das Geld sofort oder später?
• Ist die vorhandene Immobilie altersgerecht?
• Sind die Erben hinreichend versorgt?
• Gibt es Alternativen, etwa der Verkauf des Objektes?

Wir raten außerdem dazu, den Vertrag ganz genau zu lesen und ggf. nach zu verhandeln. Ganz wichtig sind Vereinbarungen über folgende Punkte: 

• Mindest- und Maximalrentenzeit;
• Absicherung des Partners - Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts für verbundene Leben im Grundbuch verankern;
• Regelungen für den Fall eines Umzugs ins Pflegeheim – in diesem Fall kann ein Recht zur Vermietung hilfreich sein;
• Rückübertragungsklausel für den Fall der Insolvenz des Käufers;
• Berücksichtigung von Rentensteigerungen (Preisindexklausel).

Über die Verbraucherzentrale Hessen:
Die Verbraucherzentrale Hessen bietet unabhängige und werbefreie Beratung für Verbraucher in allen Lebenslagen, von A wie Altersvorsorge bis Z wie Zahnzusatzversicherung. Unsere Kompetenz basiert auf der Erfahrung von jährlich ca. 100.000 Kontakten mit Verbrauchern in Hessen.